По общему правилу (ст.616ГК) производство капитального ремонта является обязанностью арендодателя, производство текущего ремонта и поддержание имущества в исправном состоянии - обязанность арендатора. Стороны вправе договором соответствующие обязанности перевести на другую сторону, но важно понимать, что, например, поддержание имущества в исправном состоянии неразрывно связано с деятельностью арендатора.

Предлагаю при подписании договора аренды обратить внимание на следующее:

1) Специально понятие капитального и текущего ремонта в гражданском законодательстве не предусмотрено.

С точки зрения градостроительных норм капитальный ремонт это:

- замена и (или) восстановление строительных конструкций и их элементов (за исключением несущих строительных конструкций);

- замена и (или) восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов;

- замена отдельных элементов несущих строительных конструкций и восстановление указанных элементов.

Текущий же ремонт - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности объекта.

Другими словами капитальный ремонт предполагает работы, направленные на замену или восстановление конструктива или централизованных инженерных систем. Отделка и внутренние инженерные системы - это вопросы текущего ремонта.

При необходимости сторонам правильнее детализировать данные понятия в договоре либо отнести определённые запланированные и обязательные работы в обязанность той или иной стороны.

2) Договором можно регламентировать алгоритм проведения арендатором капитального ремонта за свой счет при нарушении арендодателем своей обязанности по проведению такого ремонта: срок уведомления арендодателя, порядок начисления арендной платы на период проведения капитального ремонта, порядок компенсации затрат арендатора по проведению капитального ремонта.

3) Проведение капитального ремонта, связанного с заменой магистральных труб (ХВС, ГВС, канализация, отопление), предполагает доступ к транзитным сетям в помещении. В связи с этим важно учитывать следующие моменты:

- при проведении арендатором ремонта в помещении (отделки помещения) важно, чтобы он сохранил доступ к транзитным коммуникациям;

- сторонам правильнее согласовать чьей обязанностью является восстановление текущего ремонта, если при проведении капитального ремонта нарушена отделка помещения;

- сроки предоставления доступа арендатором в помещение;

- перевод ответственности на арендатора при непредоставлении доступа для проведения капитального ремонта. Дело в том, что собственник несёт ответственность за неблагоприятные последствия в случае непредоставления доступа подрядной организации для замены сетей при проведении капитального ремонта. Предлагается эту ответственность в договоре аренды перевести на арендатора, если доступ не был предоставлен по его вине.

4)Ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние помещения сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет его капитальный ремонт. Следовательно, если стороны договорились, что первоначальное восстановление помещения (его капитальный ремонт) осуществляются арендатором, это нужно прямо зафиксировать в договоре. В противном случае восстановление будет проводить или компенсировать арендодатель.