Последнее заседание ЦБ РФ в этом году запланировано на 20 декабря, и регулятор несколько раз давал понять, что ключевую ставку могут снова повысить на 1–2 пункта. А так как инфляция всё ещё растёт, то нельзя исключить, что «игра на повышение» продолжится и в следующем году.
Дойдёт ли ставка до 25% и начнёт ли всё-таки Центробанк во втором полугодии её снижать, пока не ясно. Но финансовые организации, похоже, готовятся к худшему: некоторые крупные банки снова ужесточили условия по рыночной ипотеке.
В частности, Сбербанк, который занимает половину ипотечного рынка, недавно поднял ставки на 3,5 п. п.: на новостройки они выросли до 28,4% годовых, а на вторичку — до 28,1%.
Вероятно, скоро о повышении объявят и другие банки, после чего уровень рыночной ставки максимально приблизится к 30%. А если убрать дисконты, которые банки дают зарплатным клиентам, при повышенном первоначальном взносе, за проведение электронной сделки и в ряде других случаев, то и превысит его.
Между тем для рыночной ипотеки заградительным считается уровень ставки выше 15%, поэтому колебания в несколько процентных пунктов, похоже, уже не имеют решающего значения и перестают влиять на спрос.
Мы узнали у экспертов, стоит ли попрощаться с ипотекой как с механизмом покупки жилья, как люди выходят из ситуации и приведёт ли всё это к падению цен.
Что будет при ключевой ставке 25%
Ставка на рынке уже давно пересекла заградительную отметку. Мы спросили экспертов, возможно ли, что покупатели забудут про ипотеку вне льготных госпрограмм, и сможет ли что-то заменить привычный механизм покупки жилья.
Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой»:
— Бурный рост ипотечного кредитования остался позади. Ставка 25% является заградительной, и её снижение даже до 20% серьёзно ситуацию не изменит. Всё упирается в высокую стоимость жилья, а точнее, в соотношение его стоимости с доходами людей.
Рынок постепенно остывает и наступает самое подходящее время для развития альтернативных инструментов приобретения жилья. Главное государству не упустить момент и не пойти по замкнутому кругу субсидирования.
Продажи упали и продолжат падение, не ждите оживления. Мы уже слышим от застройщиков, что у них, вопреки вчерашним заверениям, вовсе нет «жирка», и они намекают на необходимость очередной финансовой помощи от государства.
Надеюсь, Центробанк не уступит и ему удастся довести до конца начатую политику. Я сторонник перехода от чисто кредитной «американской» к кредитно-накопительной ипотечной системе, и жду закона о жилищных вкладах населения. Этот механизм уже апробирован в Башкирии и готов к масштабированию на всю страну — вот вам и альтернативный инструмент.
Второе необходимое направление развития — создание цивилизованного рынка долгосрочной аренды. Так мы сможем повысить доступность жилья для людей, которые в нём нуждаются. А вот инвесторам, чьи покупки разгоняют цены, рынок жилья станет менее интересным.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
— Рыночная ипотека вне льготных программ стала гораздо менее востребованной из-за своей стоимости. И всё же нельзя утверждать, что при нынешней и даже более высокой ключевой ставке заёмщиков совсем не будет. Всё равно остаются сценарии использования рыночной ипотеки.
Например, когда покупателю нужен относительно небольшой кредит, поэтому ежемесячный платёж и общая переплата остаются приемлемыми. Так бывает при продаже недвижимости на вторичном рынке перед покупкой новой или при комбинированном кредите, когда не хватает льготной составляющей.
Кроме того, есть заёмщики, чей доход с ростом инфляции увеличивается, а также те, кто считает, что им достаточно накоплений, чтобы пережить период высоких ставок, а затем рефинансировать кредит.
Однако спектр таких сценариев резко сужается по мере роста ключевой ставки. При таких невыгодных условиях застройщикам становится всё труднее мотивировать покупателей, у которых нет острой необходимости покупать недвижимость, поскольку с ростом ключевой ставки растёт и доходность депозитов.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
— Сделки с ипотекой при такой высокой ставке будут. Тренд уже обозначился и продолжится: люди стараются брать совсем небольшие суммы, 1−3 млн рублей, то есть то, что им посильно закрыть. А самое главное, они будут стараться погасить кредит досрочно: никто реально не намерен выплачивать 15−20 лет ипотеку с такой ставкой.
Даже если заёмщик и возьмёт большой кредит, он сделает это в расчёте на скорую продажу имеющейся недвижимости или на приход какой-то крупной суммы, то есть просто профинансирует ипотекой кассовый разрыв на короткое время.
Денис Васильев, руководитель направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость»:
— Уже сейчас можно говорить, что механизм ипотеки перестаёт работать: не только покупатели отказываются привлекать кредиты под такой процент, но ещё и сами банки уменьшили количество одобрений.
Ипотеку берут, но сумма кредита сократилась в разы. Всё-таки покупатели смотрят на ежемесячный платёж, и для них важна стоимость обслуживания кредита.
На вторичном рынке ИЖС, в ценовом сегменте от 25 млн рублей, мы видим всё больше рассрочек платежа между физическими лицами. Это, конечно, выход из ситуации, но схема довольно рискованная для продавцов, и не каждый на это пойдёт.
Ипотечный стандарт: субсидируемые ставки и траншевая ипотека под угрозой
Центробанк давно был недоволен схемами от застройщиков и банков: субсидируемыми ставками, траншевой ипотекой, рассрочкой с трансформацией в ипотеку, размещением средств на аккредитивах.
Однако они позволяли купить жильё при высоких ипотечных ставках, причём программы действовали не только на первичном, но и на вторичном рынке, пусть и не в полном объёме.
Но с 1 января 2025 года банки смогут выдавать жилищные кредиты только в соответствии со специальным ипотечным стандартом, который создан для защиты прав и интересов заёмщиков.
Из текста проекта следует, что банки будут обязаны давать клиентам подробную информацию об условиях кредитного договора с разъяснением специальных терминов, предупреждать о возможных рисках, а также избегать кредитных схем, которые ЦБ считает рискованными.
Ограничения коснутся и условий кредита: его срок не должен будет превышать 30 лет, размер — 80% от стоимости жилья, а возраст заёмщиков к концу выплаты ипотеки — 65 лет у мужчин и 60 у женщин.
Мы расспросили экспертов, как нововведение отразится на ипотечном рынке, который и без того замедляется.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
— Новый ипотечный стандарт резко сокращает, если не убирает совсем инструменты стимулирования продаж, которыми сейчас пользуются застройщики. Без этого, при резком сокращении объёма льготных госпрограмм, продажи у них тоже резко просядут. Покупателей-заёмщиков станет значительно меньше до тех пор, пока Банк России не начнёт смягчение кредитно-денежной политики.
С одной стороны, на это можно смотреть как на надвигающуюся катастрофу для рынка первичного жилья. Однако никто не ставит цели уничтожить отрасль жилищного строительства. Другое дело, что для снижения инфляции и остановки инфляционных тенденций должно произойти резкое охлаждение кредитной активности заёмщиков.
Для рынка первичного жилья эти меры крайне болезненны, но если этот период будет коротким, его можно будет пережить. Если же период высоких ставок затянется, то понадобятся уже антикризисные меры.
Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой»:
— Что поменяет ипотечный стандарт: во-первых, в первоначальном взносе больше нельзя будет учитывать сумму, которая возвращается покупателю в виде кешбэка. Это популярная схема при продаже новостроек.
Во-вторых, банкам запрещено получать вознаграждение от застройщика за меньшую процентную ставку по ипотеке, если это ведёт к удорожанию жилья.
В-третьих, рекомендуется выдавать жилищный заём не дольше, чем на 30 лет, и на сумму не больше 80% справедливой стоимости объекта. Все эти меры направлены на охлаждение ипотечного кредитования и ограничение дальнейшего взвинчивания цен, но есть риск, что мы столкнёмся с новыми кривыми схемами обхода ипотечного стандарта.
Приведёт ли сокращение объёмов ипотеки к падению цен на жильё
Казалось бы, на рынке сейчас сошлось много факторов, которые должны привести к снижению цен на жильё.
Среди них:
- высокая ключевая ставка;
- быстро исчерпывающиеся лимиты госпрограмм;
- рост предложения за счёт продажи банками жилья заёмщиков, которые больше не могут обслуживать ипотеку;
- масса достраивающихся жилых комплексов с нераспроданными квартирами.
Мы попросили участников рынка прокомментировать ситуацию.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
— Следует пояснить, о каких ценах идёт речь: потенциального покупателя заманивают различными акциями и скидками в 20–30% — это не редкость для первичного рынка. Но эти скидки не имеют никакого отношения к ценам продажи, изначально заложенным в финансовую модель.
Здесь покупатель имеет дело с маркетинговыми программами. Пока цены на недвижимость росли, застройщики, уменьшая скидки, получали дополнительную прибыль. Но, когда речь идёт о рынке покупателя, скидки приводят к минимально возможным ценам, которые может выдержать финансовая модель.
Кроме того, изначально существует план наполнения счетов эскроу, от которого зависит получение проектного финансирования и его стоимость. Если продаж недостаточно, то стоимость проектного финансирования растёт.
Поэтому у девелоперов существует ограничение на снижение цен. Конечно, у различных застройщиков ситуации отличаются, но запас по снижению реальных цен сделок, а не цен предложения, у всех относительно небольшой.
Анализ показывает, что средние цены продажи, а не предложения, практически не меняются, несмотря на резкое сокращение объёмов продаж во второй половине 2024 года. Снижение цен до уровня, заложенного в финансовую модель, если ещё не произошло, то вскоре произойдёт, и больше снижать их застройщики не смогут.
Также надо учесть, что издержки застройщиков только растут: дорожают строительные материалы, техника, оборудование, услуги, рабочая сила и так далее. Может подорожать и проектное финансирование, так как при низком спросе девелоперы просто не смогут наполнять счета эскроу до требуемого уровня. Так что можно сказать, что некоторое снижение цен на рынке, особенно первичном, будет, но сильного падения точно не произойдёт.
Денис Васильев, руководитель направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость»:
— В теории цены должны снизиться, так как это обычный баланс спроса и предложения. Что мы увидим на практике, пока непонятно. По аналогии с ситуацией на рынке в 2015–2017 годах, цена должна скорректироваться, но тогда не было субсидированной ипотеки и таких высоких ипотечных ставок столь продолжительное время.
Время ожидания продажи на рынках разное: на вторичке — от 3 до 6 месяцев, пока не приходит понимание, что квартира подлежит переоценке. На загородке этот срок уже от полугода, а у застройщиков он может быть ещё более долгим.
Отмечу, что на загородном рынке зависимость от ипотеки не такая сильная, поскольку дом или дача не относятся к объектам первой необходимости, и многие покупатели не используют кредитные средства. Поэтому здесь ситуация с ипотекой на цену влияет меньше.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
— Если говорить о росте объёмов жилья на рынке за счёт объектов тех заёмщиков, которые больше не могут платить ипотеку, то здесь текущая высокая ключевая ставка очень опосредованно сказывается на неплатежах ипотечников, потому что они брали кредиты при куда более низкой ставке.
Надо смотреть не на абсолютные размеры просроченной задолженности, как это делают в некоторых тревожных публикациях, а на долю этой задолженности относительного общего объёма выданных кредитов. Поэтому пока всплеска предложения из-за квартир, за которые больше не могут платить, ждать не приходится.
Плюс надо понимать, что подавляющее большинство ипотечных квартир были куплены до момента резкого роста цен на недвижимость, который произошёл за последние 2–3 года. И за этот же период очень сильно выросла арендная ставка, что облегчает владельцам возможность выплаты ипотеки. Кроме того, инфляция потихоньку съедает размер ежемесячного платежа, и, соответственно, снижается риск увеличения дефолтных объектов в продаже.
Может ли переток денег с депозитов в недвижимость снизить интерес покупателей к ипотеке
По данным Банка России, на депозитах сейчас хранится более 50 трлн рублей. Теоретически значительная часть этих денег при снижении цен на недвижимость или появлении новых привлекательных предложений может выплеснуться на рынок и окончательно уронить интерес к ипотеке.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
— Перетока депозитов в недвижимость на основе роста её доходности мы пока не ожидаем. Для этого нужна мотивация держателя депозита, связанная с падением доходности финансовых инструментов, чего пока нет. Либо риски нахождения средств в финансовых инструментах должны стать выше, чем в недвижимости, чего тоже пока не наблюдается.
Владельцам депозитов с высокими ставками не нужно ждать падения цен — они смогут покупать недвижимость и по нынешним расценкам, если ставки по депозитам сохранятся в течение длительного времени.
Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой»:
— Давайте смотреть, у кого есть деньги на депозитах. У одних и тех же граждан, в то время как остальные закредитованы. Может, эти вклады и перетекут в недвижимость, но это вопрос поддержания продаж застройщиков и работы риелторов, но не решения проблем тех, кто действительно нуждается в жилье. Им по-прежнему будет нужна ипотека.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
— Вполне возможно, что эти деньги выйдут на рынок, особенно при снижении ключевой ставки. Люди скорее используют их как первоначальный взнос, инвестируя в недвижимость и применяя ипотеку как механизм защиты от дальнейшей инфляции. Но для этого нужно, чтобы кредитная ставка снизилась до каких-то адекватных значений.
Так что здесь главный вопрос: каковы будут темпы инфляции. Отсюда уже будет понятно, на какие цели люди будут тратить средства на депозитах.
Итак, эксперты считают, что отечественная экономика переживает сложные времена, и простых решений тут нет. Недавно вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что новые меры поддержки ипотеки появятся только после снижения инфляции. То есть о новых льготных госпрограммах, которые могли бы поддержать первичный рынок, речь уже не идёт — сохранилось бы на прежнем уровне финансирование действующих.
Вместе с тем, в условиях всеобщего подорожания не стоит полагать, что высокие ипотечные ставки компенсируются снижением цен на жильё. Так что в начале 2025 года мы будем наблюдать снижение роли ипотеки на рынке недвижимости, хотя полного отказа от неё ожидать не стоит. Ситуация изменится после замедления темпов инфляции и снижения ключевой ставки.
