Лидер фракции ЛДПР Владимир Жириновский на прошлой неделе вспомнил о небесспорном решении проблемы ветхого жилья, предлагавшемся еще в эпоху президентства Дмитрия Медведева. Речь идет о том, чтобы постепенно заменять государственное жилье – частным.
«Если бы лет 50 назад дали возможность иметь больше частного жилья, то сегодня и Фонд ветхого жилья, возможно, не понадобился бы, потому что одно дело жить в выданной государством квартире, а другое – в своем частном доме, за которым и ухаживаешь и обслуживаешь его по-другому. Частные дома по 100 лет стоят и не сыплются», – объяснил Жириновский.
Он также заявил, что было бы неплохо вернуться к программе строительства частных коттеджей, стоимость которых составляла бы по 1 млн рублей: «земли у нас полно, можно легко обеспечить льготные стройматериалы», считает политик. В итоге, заключает он, в будущем «мы снимем проблему ветхого жилья».
Пропишем очевидное. Смета
Проблема ветхого жилья в России действительно актуальна. Причем актуальность ее растет из года в год, даже несмотря на всевозможные госпрограммы. По данным Росстата, объем жилого фонда, имеющего износ от 66% до 70% и выше, вырос с 19,6 млн кв. м (в 2015 году) до 25,5 млн кв. м (в 2018). Счетная палата, изучив ситуацию, вынесла вердикт: программы капремонта не справляются с проблемой и объем ветхого жилья только растет.
Может, предложение Владимира Жириновского и правда имеет право на жизнь? ЦИАН.Журнал опросил экспертов по строительству загородного жилья о том, что можно построить в Подмосковье на миллион.
«Дом за миллион – великое заблуждение и развод. Я был бы рад ошибаться, но кто-нибудь вообще видел качественный дом, построенный за миллион? Покажите!» Андрей Антипин, куратор выставки «Малоэтажная страна».
Компания работает с сотнями строительных компаний, а через выставку заключаются контракты с тысячами покупателей домов. И ни одного примера «дома за миллион» Антипину не известно. Сама идея классная, признает собеседник ЦИАН.Журнала: земли у нас достаточно, а многие люди с удовольствием бы поменяли бетонные коробки на комфортные экологичные дома, да ещё и с собственным участком под цветочки, качели, барбекю и бесплатную парковку. Но реально ли эту красоту упаковать в миллион рублей?
Начать Антипин предлагает с земли, которая, если речь идет о жилой недвижимости, должна быть в статусе ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а такая земля сейчас на рынке Подмосковья, даже отделенного, сейчас не стоит дешевле 50 тыс. рублей за сотку. Нам понадобится как минимум 5 соток, а это уже не менее 250 тысяч рублей. Впрочем, в случае с госпрограммой можно предположить, что власти землю просто подарят. Для такого случая эти затраты можем обнулить – тем более, предстоит немало других.
Стоимость любого дома складывается из совокупной стоимости материалов, оплаты работы, а также доставки материалов на стройплощадку. Цикл строительства обязательно должен включать проектную документацию, фундамент, возведение стен (с утеплением) и межэтажного перекрытия, строительства кровли, вставки окон и дверей, проводку инженерии и водоснабжения, а напоследок – внешнюю и внутреннюю отделку.
А еще, говорит Антипин, есть всевозможные согласования, стоимость подведения коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация), дорожные работы для связи дома с необходимой инфраструктурой, и все это вообще не поддается подсчету! Не будем забывать и о том, что это стройка, и часто возникают непредвиденные расходы – например, на аренду спецтехники.
В сухом остатке, считает Антипин, в 1 млн рублей можно уместить разве что дом для сезонного проживания (дачу, садовый дом), и то «квадратов» на 30.
При этом придется постоянно идти на компромиссы: и по площади, и по качеству, и возможно, даже по соблюдению технологии. Даже если это будет супер-продуманный типовой проект и даже если брать оптом. А эти компромиссы повлекут за собой неудобства проживания, и постоянно растущую стоимость эксплуатации дома.
Проект дома "Корфу" площадью 15 кв. м. Стоимость комплекта 350 тыс. руб.
Стоимость комплекта этого каркасного дома площадью 36 кв. м уже 550 тыс. руб.
«Дом для комфортного круглогодичного проживания площадью хотя бы в 80 кв. м, из качественных материалов, прибавить стоимость работ по строительству с полным соблюдением технологии возведения и СНиПов, то цена такого дома будет куда выше указанной политиком суммы», – резюмирует эксперт.
У этого дома площадь 85 кв. м, и стоит он (только строительный комплект) 800 тыс. руб.
Ниже себестоимости
Рыночная цена любых новостроек, в том числе и односемейных домов, к сожалению, не может оказаться ниже себестоимости строительных материалов и строительства, признает Ольга Магилина, заместитель генерального директора fee-девелоперской компании KASKAD Недвижимость.
«Плюс, нужно учесть в цене реализации домовладения и стоимость земли, на которой оно стоит, и стоимость общественных зон. Но самое главное – стоимость дорог, а также подведения и подключения инженерных коммуникаций. На сегодняшний день ситуация такова, что стоимость коммуникаций в Московской области превышает стоимость земли. В ряде случаев — многократно».
Далее, следует уточнить, в каком состоянии дом будет предлагаться переезжающим. Если в состоянии «голых стен», то при площади, например, 80 кв. м, переселяемый просто не сможет провести самую скромную внутреннюю отделку дешевле, чем за пару миллионов рублей.
«Наша компания уже давно старается предлагать максимально доступные, но в то же время качественные дома. И конечно, нам бы хотелось работать в массовом сегменте, предлагая наш продукт максимально широкой аудитории. К сожалению, сегодня в мире нет технологий, позволяющих построить дом, пригодный для круглогодичного проживания в нашей климатической зоне за 1 млн рублей. Как, впрочем, и за 2-3 млн», – заключает Магилина.
Шансы есть?
Директор компании «123ho.me» Олег Гаврилишин уверен, что можно строить очень дешевые дома для ПМЖ.
- Выдавать участки напрямую, без проведения конкурсов, под ИЖС.
- Выбрать максимально удачное размещение участков с зарезервированными мощностями коммуникаций.
- Рассмотреть вариант с созданием минипоселков (предусмотрев инфраструктуру).
- Разработать типовые, простые в исполнении и без особых архитектурных излишеств (скандинавский минимализм) проекты домов по 65-100 кв. м.
- С возможностью расширения площади (модульная система).
- По технологии они должны быть быстровозводимыми, чтобы срок сборки составил бы не более месяца.
- Для снижения стоимости жилья необходимо составить пул поставщиков (строительные материалы, инженерные технологии, сантехника и частичное меблирование – кухни и встроенные шкафы), которые обеспечат наиболее оптимальное соотношение цены и качества для данного проекта.
- Использовать варианты государственной поддержки: маткапитал, субсидии молодой семье, льготное кредитование самостоятельного расширения жилой площади и т.п.
«Благодаря подобным нововведениям можно подготовить программу по созданию региональных складов и подготовке строительных кадров: при постоянной загрузке можно обеспечить не только решение проблемы переселения из ветхого жилья, но и снижение безработицы в регионах, за счет создания новых рабочих мест», – считает Гаврилишин.
Довольно оптимистично смотрит на вопрос и генеральный директор архитектурного бюро Asadov Андрей Асадов.
Дом за 1 млн рублей построить можно, и неплохой, только по размерам он будет сопоставим с малогабаритной «однушкой».
Кроме того, признает Асадов, встает острый вопрос с транспортной доступностью, прокладкой дорог, развитием коммуникаций и социальной инфраструктуры. Если государство возьмет все эти затраты на себя и не станет включать в бюджет строительства домов для переселенцев из ветхого жилья, то сам дом построить будет можно.
Ищут давно и не могут найти
На момент написания статьи база ЦИАН предлагала всего 9 домов в Подмосковье, чья стоимость не превышала 1 млн рублей.
Вот, например, за 750 тыс. рублей продается летний щитовой домик площадью 36 кв. м. Домик расположен на 5 сотках в ТАО (Новая Москва) в СНТ в 50 км от МКАДа.
А вот еще вариант – уже за 800 тыс. рублей.
Этот вариант имеет площадь в 70 кв. м, участок 5 соток, колодец и электричество.
Или вот: одноэтажный 20-метровый домик на 5 сотках стоит 990 тыс. рублей. Находится домик в 64 км от МКАД. Есть электричество и колодец.
Остальные доступные в нашем бюджете предложения сопоставимы: скромные габариты, отделка, пригодная только для летнего проживания, отсутствие привычных горожанам коммуникаций (хотя бы воды из крана!). Судя по комментариям экспертов, строительство дома за миллион в конечном итоге обернется примерно таким же результатом.
Фото: проекты домов с выставки "Маленькая страна" m-strana.ru
