С 2020 года основным драйвером развития ипотечного рынка недвижимости выступают программы господдержки, а после 2019 года, когда рынок новостроек перешел на проектное финансирование, управлять ценообразованием на «первичке» стали банки. 

1 июля 2024 года завершила работу самая массовая госпрограмма — льготная ипотека под 8%, а в другие программы вносят поправки и обсуждают сокращение лимитов. Эксперт по ипотеке Ольга Конзелевская в эфире Циан.Студии представила свои ожидания и прогнозы о развитии рынка ипотечного кредитования в России.

В условиях, когда рынок ждет решений по ключевым ипотечным программам и ограничений по выдаче ипотечных кредитов, агентам важно получать максимум выгоды с каждой сделки. В этом помогут новые меры поддержки от Циан.

Семейная ипотека

10 июля Минфин объявил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. Об этом сообщается на сайте ведомства.

До обновления программы на семейную ипотеку приходилось более половины льготных жилищных кредитов.

Какие изменения внесли в программу 

Теперь семейная ипотека доступна семьям: 

1. Где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет (включительно).
2. С ребенком-инвалидом любого возраста.
3. Желающим купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющим двух несовершеннолетних детей.
4. Планирующим купить жилье в регионах с низким объемом строительства или в регионах, где есть индивидуальные программы развития, и имеющие двух несовершеннолетних детей.

Другие условия:

• Ставка по программе — 6%, в том числе и для жителей Дальнего Востока.
• Сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов — до 6 млн рублей.

• Первоначальный взнос по программе — от 20%. При рождении ребенка после 1 января 2018 года можно рефинансировать семейной ипотекой ранее выданный кредит, в том числе полученный по той же программе.
• Строительство или покупка индивидуального дома для заемщиков с двумя детьми или ребенком-инвалидом доступна по всей территории России, но только в рамках № 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета.

Главное ограничение в программе 2023 года — россияне по-прежнему могут оформить только один льготный кредит. Ранее выданные займы также учитываются

Ольга Конзелевская предполагает, что в будущем из программы могут исключить возможность покупки студий и малогабаритных квартир.

Сельская ипотека

Ближайшие 3–5 лет рынок ИЖС будет расти. Государство поддерживает его программой «Сельская ипотека». Максимальная сумма кредита в ее рамках — 6 млн рублей, процентная ставка — 3%. 

Главное ограничение программы: купить жилье можно только за пределами Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. 

Эксперт ожидает следующих нововведений:

• Программа будет продлена. Более того, высока вероятность появления других адресных льготных программ в «загородке».
• Ставка составит 6–8%.
• Лимит будет повышен до 8 млн рублей.
• Срок действия программы составит 5 лет.

Сейчас загородный рынок для государства выглядит слишком нерегулируемым, поэтому в ближайшем будущем в ИЖС разрешат использовать эскроу-счета. Госдума уже одобрила соответствующий законопроект в третьем чтении.

В случае одобрения СФ и подписания президентом закон вступит в силу 1 марта 2025 года. 

IT-ипотека 

Программа действует до конца 2024 года. Ольга Конзелевская ожидает ее продления, так как отрасль IT важна для государства. 

Объемы льготной ипотеки в последнее время ощутимо сократились. Параллельно стала дорожать и рыночная ипотека: крупнейшие банки уже несколько раз с начала лета поднимали ставки по базовым программам, хотя ключевую ставку регулятор с начала года сохраняет на уровне 16%. 

К чему программы льготного кредитования приведут рынок недвижимости

Эксперт ожидает следующих последствий: 

• Рост базовых ставок.
• Незначительного спада цен на новостройки из-за снижения спроса. 

• Сокращение выдачи ипотечных кредитов.

• Развитие программ по снижению платежа. 
• Увеличение спроса на аренду. 
• Появление популярной альтернативы ипотеки — сохранение денежных средств на сберегательных счетах.
• Повышение спроса на вторичное жилье (только в случае падения ключевой ставки).

Какие возможности сейчас доступны вашим клиентам

Многие застройщики запустили альтернативные господдержке программы:

• Ставка — 8% на 10 лет.
• Первоначальный взнос — от 20%.
• Возможность досрочного погашения. 
• По истечении 10 лет — ставка от 18%.
• Удорожание — 5%.

По прогнозам Центрального банка России, в будущем ключевая ставка будет снижаться — например, в 2027 году она опустится на несколько процентных пунктов. Поэтому велика вероятность того, что через 10 лет ваши клиенты смогут рефинансировать такую программу под более низкий процент. 

Альтернативный вариант, который предлагают застройщики:

• Ставка — 5,9% на два года.
• С третьего года она будет составлять от 18% годовых.
• Первоначальный взнос — от 20%.
• Без удорожания.

Еще одно предложение от застройщиков — покупка дисконта в банке за комиссию. Клиент в таком случае покупает снижение процентной ставки за счет того, что заплатил банку комиссию.

Как риелтору и ипотечному брокеру выстроить работу в связи с изменениями на рынке

1. Сосредоточиться на работе с новыми продуктами и инструментами (рассрочка, дисконты, акции от застройщиков и т. п.).
2. Заключить партнерский договор с банком и давать дополнительные скидки клиентам (в некоторых банках они могут достигать 0,5%).
3. Предлагать клиентам альтернативные варианты покупки недвижимости (например, покупку дисконта, ЧДП на уменьшение платежа и срока).
4. Изучить рынок ИЖС и начать работу в «загородке».